买铺面首付是多少？这个问题90%的人都搞错了！
你是不是也正在为投资一间铺面而纠结？看着街边人来人往的商铺，心里盘算着：“如果我也能拥有一间，坐收租金，岂不是稳稳的被动收入？”想法很美好，但一问到“买铺面首付是多少”，很多人就开始犯迷糊了，有人说是30%，有人说是50%，还有人说要看地段、看银行、看运气……那到底真相如何？
咱们不绕弯子，直接从法律、金融、实操三个维度，把“买铺面首付”这个问题给你掰扯清楚。
买铺面首付，真不是统一标准！
很多人习惯性地拿“买住宅首付30%”去套商铺，这是个致命误区，商铺属于商业性质房产，和住宅在政策、贷款、评估上完全是两套体系。
根据目前全国大多数城市的银行规定，购买商铺的首付比例通常在50%左右，部分城市甚至高达60%，比如在一线城市如北京、上海、深圳，非本地户籍或名下已有商业房产的买家，首付比例可能直接上浮至60%，而在一些三四线城市，政策稍宽松，但一般也不会低于40%。
为什么这么高？因为银行认为商铺属于投资性资产，风险高于自住住宅，所以贷款审批更严,首付要求更高。
影响首付的三大关键因素
别以为首付只是一个数字，它背后藏着三个“隐形开关”：
房产性质：是纯商业用地？还是商住两用？产权年限是40年、50年还是70年？这些都会影响银行的评估价和贷款成数。产权越清晰、用途越明确，首付可能越低。
贷款人资质：你的征信记录、收入证明、名下负债情况，银行都会综合评估，如果你月收入稳定、征信良好，哪怕买的是商铺,也有可能争取到更低的首付比例或更优的贷款利率。
商铺本身条件：位置是否临街？是否有稳定租客？是否属于热门商圈？银行在评估时会请第三方机构做估值，估值越高，贷款额度越大，首付压力就越小，反之，如果商铺位置偏、空置率高,银行可能直接拒贷。
真实案例告诉你：首付不是死数！
我有个客户去年想在成都春熙路附近买个小铺面，总价300万，他以为首付100万就够了（按33%算），结果银行评估后只给贷了120万，意味着他得准备180万的首付！整整高出预期80万。
为什么？因为那间铺面虽然地段好，但产权复杂，楼上是公寓，消防通道共用，银行认为存在经营风险,所以压低了贷款成数。
后来我们帮他重新梳理了产权资料，补充了长期租赁合同和租金流水，最终争取到150万贷款，首付降到150万——虽然还是高,但至少在可承受范围内。
这个案例说明：买铺面首付不是一成不变的，而是可以通过优化材料、选择银行、合理规划来“谈”出来的。
还有哪些隐藏成本？别只盯着首付！
很多人只关心“首付多少”,却忽略了其他大额支出：
- 契税：商铺契税通常是3%-5%,比住宅高；
- 维修基金：虽然商铺一般不强制交,但有些开发商会收；
- 中介费：买卖双方各付1%-2%；
- 评估费、抵押登记费、律师费等杂项加起来也不少。
这些加起来，可能相当于再付10%的“隐形首付”，千万别只准备50%的钱就冲进去，否则交完首付,连装修的钱都没了。
✅ 建议参考：这样准备最稳妥
- 至少准备总价的50%-60%作为首付资金，一线城市建议按60%准备；
- 提前查征信、优化负债结构,提高贷款通过率；
- 优先选择产权清晰、有稳定租约的现铺；
- 多对比几家银行，有些城商行对商铺贷款更友好；
- 预留至少10%的资金应对税费和杂费。
📚 相关法条参考
- 《城市房地产管理法》第四十五条：商品房预售应当符合持有建设工程规划许可证、投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上等条件。
- 《中国人民银行关于调整个人住房贷款政策的通知》（银发〔2016〕26号）：明确商业用房贷款首付比例不得低于50%。
- 《贷款通则》第十七条：贷款人应当对借款人的资信状况、还款能力、项目可行性等进行审查。
虽然这些法条没有直接写“商铺首付50%”，但银发〔2016〕26号文是目前银行执行商铺贷款政策的核心依据,具有实际约束力。
买铺面首付是多少？没有标准答案，但有底线思维，别再用住宅的逻辑去套商铺，50%只是起点，60%也不稀奇，真正的聪明人，不会只问“要付多少”，而是会问“怎么少付一点”。
提前规划、了解政策、选对商铺、谈好贷款，每一步都能帮你省下几十万真金白银。投资商铺，拼的不是胆量，而是专业和细节。
下次有人问你“买铺面首付是多少”，你可以自信地回答：“看情况，但我已经准备好了。”
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