一、超过20年的租赁合同如何处理

根据我国法律规定，租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。对于超过20年的租赁合同，可按以下方式处理：

（一）对于20年以内的租赁期限部分，合同是有效的，双方应当按照合同约定履行各自的义务。例如，承租人应按时支付租金，妥善使用租赁物；出租人应保证租赁物符合约定的使用状态等。

（二）超过20年的部分无效。这意味着在20年期满后，若双方希望继续租赁关系，需要重新签订租赁合同。重新签订时，租赁期限仍不能超过20年。

（三）如果在租赁期间，因超过20年部分无效而产生纠纷，双方可以先协商解决。协商不成的，可以通过诉讼或仲裁等法律途径解决。或仲裁机构将依据法律规定和具体事实情况，对双方的权利义务进行判定，以维护双方的合法权益。总之，超过20年的租赁合同，要明确区分有效和无效部分，并依法处理。

二、租赁合同是否必须采用书面形式

租赁合同并非必须采用书面形式。根据相关法律规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。

具体而言，对于租赁期限在六个月以上的租赁合同，如果没有采用书面形式，可能会带来一些法律风险和不确定性。书面合同能够明确双方的权利和义务，包括租赁物的具体情况、租赁期限、租金及支付方式、维修责任等重要条款，在发生争议时可以作为有力的证据。

而对于租赁期限不满六个月的租赁合同，当事人可以选择口头形式或者其他形式订立合同。这种情况下，虽然法律不强制要求采用书面形式，但为了避免潜在的纠纷，双方也可以根据实际情况签订书面合同，以保障自身权益。

总之，租赁合同是否采用书面形式要根据租赁期限来确定，同时从防范风险的角度考虑，签订书面合同是较为稳妥的做法。

三、租赁合同未约定违约责任怎么办

当租赁合同未约定违约责任时，可从以下几方面处理：

（一）依据法律规定。虽然合同未明确约定，但《》等相关法律对违约责任有一般性规定。比如，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。例如，出租方未按约定提供租赁物，承租方有权要求其提供，若造成损失，还可要求赔偿。

（二）协商补充约定。双方当事人可以就违约责任进行协商，达成补充协议。这是较为灵活的处理方式，能根据具体情况确定双方都能接受的责任承担方式。

（三）根据交易习惯和行业惯例确定。在某些租赁领域，存在普遍认可的交易习惯或行业惯例，可作为确定违约责任的参考。比如在中，一般认为承租方应合理使用房屋，否则需承担相应赔偿责任。

总之，即使租赁合同未约定违约责任，也有多种途径确定责任承担方式，以保障当事人合法权益。

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